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信心比黄金重要,信息比黄金重要 | 2019丁祖昱发布会要点全记录!

2019-01-09

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2019年1月8日,“奔向未来——丁祖昱评楼市”发布会伴随着新一个春天的脚步,如期而至。


这是一场传播思想的盛会。我们用大数据拥抱未来,无所畏惧。


这是一场大佬云集的盛会。我们用大数据等待未来,一往直前。


这是一场连接各领域佼佼者的盛会,我们用大数据奔向未来,前路可期。


2018年是一个特殊的年份,房地产行业站在中国改革开放40年、房地产市场化20年的里程碑节点,从黄金时代走进白银时代。


我们到底在等待什么样的声音?


丁祖昱带着他的朋友们,用大数据剖析行业、前瞻市场,一起找寻解锁2019的密码,穿透迷雾,奔向未来。


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1.三四线土地成交占比近8成,6成地块成交价格下跌


2018年土地市场主要是靠三四线城市在支撑,三四线城市土地出让的总面积接近80%,总的来说,目前三四线不缺地,反而是一二线城市的土地相对来说还是异常的稀缺。从城市来看,中西部的省会撑起了面积江山,传统的一二线城市撑起了金额的江山。

对于大家都关心的地价,我们做了一个统计,把2018年所有出让的土地和2017、2016年它区域周边的土地做了一个对比,发现超过6成的土地地价下降了,各能级城市地价下滑超过50%的比重也最多,我认为,这只是一个开始,2019年的土地的价格我相信还有往下的空间。


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2. 新房市场:“一线低,二线平,三四线先高后降


2018年新房市场呈现“一线低、二线平、三四线先升后降”的情况。


二线城市中,重庆、杭州仍然占据了销售面积、销售金额的第一位。三四线则基本是长三角和珠三角的天下。豪宅市场表现不太乐观,北京、深圳几乎腰斩,而政策出台之后的海南,三亚顶豪几乎全军覆没。


虽然2018年市场压力比较大,但还是有很多百亿的神盘在2018年出现了,这当中百亿神盘当中央企,包括我们面积排行榜中前十位的企业央企都频频上榜,所以央企仍然是中国房地产企业的中流砥柱。


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3. 二手房成交一路下跌,市场从“跳价”到“价跳”

二手房市场情况不是特别好,结合重点城市的总量来看,在二季度以价换量稍微有所上升之后,基本从6月份开始就是一路下跌,在11、12月份有所回稳。价格上,也从2017年甚至2018年的上半年第一季度的“跳价”,变成了现在“价跳”,特别是环京的一部分二手房,价格已经回落了20%以上。

从成交结构来看,二手房承接刚需、新房承接改善的特征明显。二手房成交中大多集中在中小面积上,就是总价相对来说特别低的这一部分。


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4.百强房企销售额首破10万亿,千亿房企新增13家

规模房企表现还算亮眼。百强房企在2018年卖了10万亿的房子,占据了三分之二的总成交量。而前30家的房企,抢占了近一半的市场份额。此外,2018年不仅有13个新上的千亿房企,百强房企楼盘数量也已超过了一万个。

当然,也有困难的一面,2018年房企的融资环境不是特别好,一方面是赴港IPO出现井喷,缓解资金压力;另一方面造成资源加速流向规模房企,一半的土地被前十强房企“吞下”。在市场下行和融资收紧的双重影响下,房企投资就加保守了,拿地销售比从2017年的0.58降到2018年的0.38。


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5. 物业成为资本市场最大风口,BAT大举进入


2018年,多房企物业拆分上市,目前在港股和A股上市的12家企业,有6家是在2018年上市。房企纷纷分拆物业板块独立上市的原因是对物业服务未来价值的高预期,物业服务成为房企新发力的板块。

同时,目前以万科物业、绿城服务、金地物业为代表的房企旗下企业,多家物企管理面积超过1亿㎡。大型物企也开始了规模竞速的过程,除了市场化拓展,亦开启收并购。2018年上市物业服务企业募集资金均5成以上用于规模扩张。

行业的成熟也引来的巨头的注目。以BAT为代表的互联网企业也在大举进入物业管理行业。比如阿里、腾讯一方面依托阿里钉钉、腾讯海纳分别面向B端,搭建连接平台;另一方面入局新零售、投资生活服务等To C业务。巨头的加入是源于看好行业增长潜力,也一定程度上会推动行业更快的发展。


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6.人口长期不乐观,一孩人数减少,二孩冲高见顶


从长期来看,我的判断是人口非常不乐观,一方面是生一孩的人在减少,另一方面二孩效应在弱化,二孩实际已经冲高见顶。我们做了多种测算,算下来2018年人口可能就是1500万,而未来十年内出生人口会向下击穿一千万,当然首当其冲影响的是教育行业,房地产行业也一定会受到影响。


7.每年约17亿平总居住需求,800多万毕业生成未来置业刚需


我预计未来几年年新增需求差不多在17亿平方米。实际上目前需求非常重要的一个部分,就来自于新的常住人口,可以看到,目前强二线和强三线其实是非常吸引人的,需求非常重要的一个部分,就来自于新的常住人口。


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具体来看,17亿平方米的需求可以从刚需和改善两个方面计算。每一年的大学毕业生我相信一定是未来的刚需。2018年教育部预测的大学毕业生差不多有820万人,测算下来大致近7个亿平方米。再来看改善的需求,我们按照30年换一次房测算的话,目前中国的存量的住宅一共300亿,就是每一年3.3%的换房的比重,差不多10亿平方米的改善需求,这是算的一个值10亿平方米。

所以把这一些全部加在一起,差不多相当于年17亿平方米,但值得注意的是,这其中包含了一手房、二手房、租赁等居住需求。


8.租赁市场供需平衡,但供应结构不合理,低端需求被低估


住房租赁是一个同时被高估和低估的行业。


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从市场容量来看,机构在测算行业规模时,房屋出租率因备案机制不健全被低估了,而未来也并没有这么大的增量空间。从市场供需来看,目前各能级城市均还有较高的空置率,2017年一线城市还有超过15%空置房屋,说明租赁市场并没有出现供应短缺,整体是供求平衡的。而分城市来看,并不是每个城市都适合做租赁,一线城市潜在租赁人口还在400万-700万人的量级,到了二线城市的南京等城市,这个规模仅有200万人左右了。因此过去整个市场容量被大大高估。

从供应结构来看,整体结构不合理,低端需求被低估。以上海市场为例,4000元以下的市场严重供不应求,而中高端市场需求完全可以被满足。目前上海供应的租赁用地供应的都是偏中高端的产品,这与市场的实际需求不符合。

另外一个事实是租金基本没涨,或者说稳步上涨。北京在7-8月有20%的上涨主要是由于清理群租房和毕业季等周期性因素影响的,而其他城市租金涨幅有限。


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目前中国租赁市场房源还基本在个人手里,机构化率仅有5%,远低于美国和日本的水平,租赁机构目前主要的发展空间在这块,收编个人房源进行机构化发展。但中国还是有自己的国情在,不能完全和美日做类比,因此未来,租赁市场的发展方向还是要以个人、存量及市场化为主发展。


9.商业地产城市差异大,头部房企更快更强


商业市场冰火两重天。

商业近几年发展速度非常快,行业发展比住宅好得多,改变巨大;但是虽然进步,但是市场表现仍然是冰火两重天。

首先城市表现差异巨大,多城市购物中心过剩且人均商业面积超过全球人均商业面积标准; 租金和出租率表现出色的城市寥寥无几。


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其次,商业发展也在分化,购物中心净开业数达384个,而百货净关店数达7家,一开一关间商业形态不断迭代; 而购物中心内分化也十分明显,少数项目表现优异,多数项目存在各种问题,延迟开工、延迟开业、空置率居高不下、经营亏损等;另外,大型一站式购物中心和小型便利性零售业态在未来将会有更多的需求和机会,以便利店为例,近年来中国便利店门店快速增长,但百万人口拥有便利店数量仍远远低于成熟市场,如日本

再来,企业的表现也有所分化,资源将逐渐向商业地产头部企业倾斜,top房企的在营数量和储备数量都将远超其他企业,经营表现也更为出色。

最后,聊聊未来购物中心的模样,新零售将是未来商业的关键词,24小时全天候、无感支付、智慧停车、智慧试穿、VR购物、即时满足、私人订制等等,未来的商业拥有更大的想象空间。


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10.写字楼去库存压力大,“共享办公”促进传统升级


对于办公,我认为这是一个年年都要去库存的市场,而且未来市场的库存将会特别多。首先,不同城市之间办公市场发展差异巨大。北京和上海是全国的标杆,其租金水平是重庆的3-4倍。需求方面,广州的空置率又仅为重庆的十分之一。巨大的差异造成不同城市面对巨量供应时,应对的能力同样差异巨大。其次,未来的供应洪峰历史未见。部分城市未来5年的供应甚至大于过去二三十年积累下来的存量规模。发展与供应的极度不匹配让未来的办公市场困难重重。困难中我们也看到了亮点——共享办公。共享办公一方面为中小微企业提供了进入5A甲级写字楼的机会。另一方面,装修和服务升级又为客户提供了更好的办公环境。如今,共享办公已经成为写字楼重要的去化力量,部分城市共享办公的甲级写字楼需求面积已经占到整体的10%。可以说,共享办公正在推动着办公市场的整体进步。


大家今年特别关注的十大预测新鲜出炉了!


这是丁祖昱对于2019年房地产市场进行的判断和展望,也是最值得关注的压轴大戏。


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